土地纠纷

土地纠纷案件，一般是指涉及土地方面法律关系的各种纠纷，因利益相对方无法通过协商方式解决，一方或者各方当事人诉诸诉讼或者仲裁，寻求通过司法途径（诉讼）或者准司法途径（仲裁）解决纠纷的案件，即我们俗称的“打官司”。从概念可以看出，解决土地纠纷案件的机构包括法院和仲裁机构两种，但当事人只能选择其中一种来解决之间的纠纷。本文分三个部分讲解复杂土地纠纷的案件的法律技术和法律谋略。第一部分，简述何为复杂的土地纠纷案件，即复杂的土地纠纷案件的范围；第二部分，以笔者及团队亲自办理的九类土地纠纷案件为例，介绍九类复杂土地纠纷案件的法律技术；第三部分，阐述如何处理复杂土地纠纷案件的十大法律谋略。

一、何为复杂的土地纠纷案件

1.什么样的土地纠纷案件可以称为复杂的土地纠纷案件，也即具备哪些复杂因素，才能成为复杂的土地纠纷案件。

2.从影响因素来讲，笔者做过一个总结，土地纠纷案件，各种大类小类应该有二十多种，并不是所有土地纠纷案件都可以称为复杂案件。一般来说，法律事实或法律关系比较复杂，这是一个复杂因素；第二个，涉及到法律前沿问题，比如说当前的法律规范、法律依据比较滞后，还没有比较明确的法律依据供法官裁判，那就需要运用一些基本的法理来说服法官，这是一个复杂因素；第三个复杂因素，就是社会影响力比较大或者争议金额比较大。

3.从案由来讲，笔者通过十多年从事律师工作所办理的各类土地案件，认为下列案由的土地纠纷案件相对比较复杂，所需要的法理知识、行业知识还有技术标准方面的知识相对比较高。一是土地出让合同纠纷，二是土地转让合同纠纷，三是土地租赁合同纠纷，四是房地产开发经营合同纠纷（其中该类纠纷又包含委托代建合同纠纷、合资、合作开发房地产合同纠纷和项目转让合同纠纷三小类），五是土地抵押纠纷（其中该类纠纷包含建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷、在建建筑物抵押权纠纷、建设用地使用权抵押权纠纷、土地承包经营权抵押权纠纷四小类），六是土地占有保护纠纷，七是征收拆迁补偿纠纷，八是土地确权纠纷，九是闲置土地收回纠纷。主流意见认为，前六种属于民事争议，走民事审判流程，当事人有仲裁协议或者达成仲裁条款的，应仲裁解决；后三种属于行政争议，走行政复议和行政诉讼流程，当事人不可以选择仲裁解决，其中，土地确权纠纷在进入法院审理之前，还有一个行政先置程序，对土地权属有争议的，当事人还需通过政府相关部门先行处理。

4.从范围来讲，笔者认为，下列土地纠纷案件可以划入复杂土地纠纷案件范围。

一是争议金额超过一千万的。笔者就曾经碰到过一个中某公司与某政府土地出让案争议金额是2.4亿，还有一个是梁氏的征收拆迁专项，总金额也接近两个亿，还有一个何某的土地征收拆迁案5000万等，因为争议标的较大，胜诉与否对当事人的生产、生活影响较大，各方对此会比较重视。

二是在相对方所在地管辖的纠纷案件。比如说，案子不在广州打，我们委托人起诉一个被告，被告正好在江苏无锡，管辖权争夺实际上在土地纠纷案件里是占有一个相当重要的位置的，我们不能说现在司法环境非常的好，但是或多或少，受各种因素影响，如果在当地，我们相当于客场作战的话，这也算比较复杂的。

三是土地纠纷案件的主体涉及到政府部门，或者有政府背景的，这种纠纷案件也比较复杂。因为这类纠纷案件，比如说土地出让纠纷案件，实际上，出让合同一方一般都是政府的管理部门，当然如果是他们违约或者是跟他们打这个案子，相对来讲也是需要有很多综合因素、综合办法才能处理得妥善的。

四是个案中的诉讼主体超过五个。比如说一个原告四个被告，那么我们最近也在处理的一个，在肇庆有个公司要告四个主体，等等。这一类案子也是比较复杂的。

五是具有涉外因素的案件。比如说我们之前做过一个香港的，那么就涉及到一个法域问题，在省高院做的，还涉及到香港法的适用、大陆法的选择问题，也是比较复杂的。

六是群体性案件，委托人超过10个的。相对来讲，群体性案件都是比较复杂的。我们曾经和另一个高级合伙人合作，洽谈过一个项目，也中标了，但是至今也没有正式起诉，因为委托人太多了，有两三百个。

七是涉及到不仅是公司，还有股东责任，突破合同相对性，跨合同起诉、民刑交叉的问题的。那我们正在办理的一个肇庆的一个案子，另外还有一个中国人寿收购某工业园的土地和建筑物案子，这都是相对比较复杂。

八是具有其他复杂因素的。这里就不一一列举了。